Empresário defende crescimento sustentável para Atibaia

Com décadas de experiência no setor imobiliário, Denizar Sandoval Jr. (foto) ressalta que como uma estância turística e climática, Atibaia precisa focar em sua identidade.

O Atibaiense – Da redação

O empresário Denizar Sandoval Jr., à frente do Grupo Ideatto, que recentemente se transformou em uma rede de imobiliárias, a Id Brookers& Associados, concedeu entrevista ao jornal O Atibaiense esta semana e fez uma avaliação do desenvolvimento da cidade, com foco no setor imobiliário. Para ele, cidade deve focar no crescimento sustentável, preservando suas características.
Denizar considera que o mercado imobiliário sempre foi bom em Atibaia. “Estamos em uma crescente. Na pandemia, houve um aumento substância de pessoas vindo para Atibaia, com mais de 30 novos mil habitantes, no entanto, que muitos dos que vieram encerraram o home office e tiveram que retornar para cidade de origem. E agora há muita casa para locação, muita casa à venda, inclusive mobiliada”, avalia.
Hoje apesar da oferta maior com a saída dessas pessoas, os preços dos aluguéis subiram bastante nos últimos anos o que acabou sendo um problema porque as pessoas que podem alugar essas casas normalmente não são daqui. Quem trabalha e vive na cidade não consegue alugar uma casa no valor praticado atualmente”, avalia.
Para Denizar, durante a pandemia a cidade não estava preparada para um crescimento populacional nessa proporção. E agora o prefeito eleito, Daniel Martini, terá alguns desafios pela frente. O principal, segundo o empresário, é a mobilidade urbana. “Já passou da hora de interligar a cidade. As entradas estão congestionadas nos horários de pico. Precisa de transposição e ainda descentralizar alguns serviços”.
O empresário afirma que é preciso ainda definir se o Centro vai se tornar um centro histórico e turístico, deixando de ser o principal espaço para oferta de serviços essenciais. “A Avenida Pref. Antônio Júlio Toledo Garcia Lopes, antiga Copacabana, no Cerejeiras, está crescendo e ficando bonita, quando isso acontece, os moradores do bairro acabam frequentando o próprio bairro”, comenta Denizar, que sugere inclusive uma subprefeitura na região que engloba Caetetuba, Jardim Imperial e Cerejeiras.”Aquela região merece ser vista de forma diferente pelo município”.

VERTICALIZAÇÃO
O empresário vê com cautela a questão da verticalização de Atibaia e defende um modelo que respeite as características da cidade. Ele cita a região do Cerejeiras, Caetetuba e Imperial, que está recebendo prédios, mas essa região tem características diferentes que na região da Alameda Lucas e Alvinópolis, por exemplo.
“Padrão para construção de prédios para determinadas regiões de Atibaia deveria no máximo ser de 6 andares. Se começam a fazer paredões de prédios, simplesmente tiram a vista para a Pedra Grande que é um dos grandes atrativos de Atibaia, isso sem contar que estão tirando o direito de outros de contemplar as belezas da cidade. A Pedra Grande é o que valoriza nossa cidade, é um monumento natural tombado. É o grande diferencial de Atibaia. E a verticalização desenfreada prejudica a cidade”.
Para o empresário, Atibaia não se preparou para a verticalização nesse nível. “Como colocar uma torre de 24 andares, outra de 15 andares na Avenida Santana? Não comporta. Imagina essa quantidade de moradores acessando a Alameda Lucas. Vila Giglio, Jardim Floresta, pessoal que vem do San Fernando Valley, novos moradores dos prédios da Avenida Santana, todos caem praticamente no mesmo ponto na Lucas”.
“A mobilidade será mais um grande desafio do próximo governo. E essa falta de planejamento para o trânsito atrapalha o mercado imobiliário. Você pode ter um belo apartamento, mas não consegue entrar e sair. Seu imóvel valoriza menos”, completa Denizar.
O empresário diz ainda que uma cidade estância como a nossa se descaracteriza com a construção de grande quantidade de prédios. “Torna-se uma cidade comum, e a médio e longo prazo fatalmente vai prejudicar o mercado imobiliário, pois o imóvel na cidade vai desvalorizar”.

CONJUNTOS VILA
Outro tipo de empreendimento que pode desvalorizar determinadas áreas de Atibaia são os conjuntos vila. “Em governos passados, na área central da cidade, pelas leis municipais, era praticamente proibido fazer qualquer tipo de empreendimento vertical. Mesmo prédios pequenos, de 3 a 4 andares, não eram comuns para a cidade. A solução foram os vilages. Eles impactam menos que prédios, mas a partir do momento em que você pega um bairro com grandes terrenos, em uma área onde vivia uma família, você coloca 10 casas, com 10 famílias vivendo, impacta mobilidade, fornecimento de água e esgoto e até na desvalorização dos imóveis ao seu redor. É vantagem somente para o investidor que aumenta sua lucratividade em detrimento a outras construções nos bairros de classes mais altas de Atibaia, por exemplo”.

TENDÊNCIA
Outro assunto analisado por Denizar durante a entrevista foi a tendência das famílias passarem a procurar por casas em condomínios. “Até 2018 as pessoas preferiam mais casas em bairros abertos e normalmente somente quem era de fora queria condomínio, como sempre quis. A partir da pandemia e com crescimento desenfreado começou a mudar. Casa dentro de condomínio é muito mais valorizada e mais procurada.A previsão do mercado é que as casas de Atibaia fora de condomínios passem a valer bem menos que as casas dentro dos condomínios”.
Denizar alerta, porém, que Atibaia deveria rever suas regras de aprovação. “Atibaia é uma das cidades que mais demora para aprovar um empreendimento horizontal. Para o vertical tem outra regra, o que não deveria ter, ou ser mais restrita. Em muitos condomínios horizontais é necessário ter estação de água e de esgoto, além de contrapartida para a cidade. Um prédio de 24 andares liga a água e esgoto na rua e poder público que se vire para oferecer serviço, com menos contrapartidas. A construção de prédios deveria ter regras diferentes lugares e tamanhos. É muita responsabilidade quando se faz um empreendimento”.
Ele explica que desde 2006 os condomínios horizontais são obrigados a dar toda a infraestrutura, incluindo fornecimento de água e esgoto. Em área de APA (preservação ambiental), é ainda maior o regramento. E para a verticalização deveria ter um regramento maior também.
“Verticalização tem que acontecer em locais específicos, com regras específicas. Eu seguiria o caminho de Bertioga, que limitou a altura. Atibaia não tem necessidade e não merece colocar essas torres gigantescas, é desproporcional. “Somos uma estância turística e climática. Deixaremos de ser estância se continuarmos crescendo dessa forma. Podemos até deixar de receber as verbas de estância se a cidade se descaracterizar”.
Para Denizar a população tem que acompanhar a aprovação do projeto de lei da revisão do uso e ocupação do solo, que tramita na Câmara Municipal. A legislação é responsável por colocar em prática as escolhas do Plano Diretor e por definir o zoneamento da cidade. “Ficou para o novo governo essa tarefa e a população tem que participar, ir nas audiências públicas. A lei vai definir os próximos 10 anos da cidade. Se tivéssemos isso lá atrás, com certeza muitos problemas teriam sido evitados hoje”, finaliza.